Что делать, если кадастровая стоимость завышена?
Ответ очевиден: оспаривать, добиваться снижения. Для этого у вас есть два пути
Для начала давайте разберемся, как рассчитывается кадастровая стоимость (КС) земельного участка и других объектов недвижимости. Казалось бы, все довольно просто: профессиональный оценщик выполняет независимую оценку, после чего данные вносятся в Росреестр.
Но проблема в том, что КС подлежит регулярному пересмотру. Постоянный учет изменений рынка предусмотрен на законодательном уровне: государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Исключением является только проведение внеочередной государственной кадастровой оценки. При этом КС может не только увеличиться, но и сократиться.
На размер кадастровой стоимости влияет огромное количество факторов – сегодня их насчитывается более 150. Поскольку их так много, то возможность ошибки достаточно велика: случаются сбои и неточности в расчетных данных. Поэтому завышенная кадастровая стоимость – не такая уж редкость. Поскольку от нее напрямую зависит размер земельного налога и арендной платы, то излишне высокая КС – довольно серьезная неприятность для арендаторов, владельцев недвижимого имущества и других заинтересованных лиц.
Во избежание неприятных финансовых сюрпризов уточнить кадастровую стоимость земельного участка или иного объекта недвижимости можно на портале Росреестра. Такая услуга предоставляется без взимания оплаты.
С чего же начать? Можно попробовать обратиться в специализированную комиссию, действующую при Росреестре. Она рассмотрит поданное заявление и либо примет решение об определении КС в размере его рыночной стоимости, либо откажет. Хотя в случае грамотно подготовленного пакета документов и отчета о независимой рыночной стоимости недвижимости, отвечающего всем предъявляемым к нему действующим законодательством условиям, решение, скорее всего, будет вынесено в пользу заявителя.
Поскольку основополагающим доказательством для изменения КС является отчет независимого оценщика, то обращаться необходимо к проверенным и профессиональным специалистам, чьи отчеты уже имели положительный результат при оспаривании через комиссию.
Обращение в суд происходит на основании Кодекса административного судопроизводства. Это значит, что ответчиком будет выступать Росреестр, а заявителем может являться владелец недвижимости. Правильная очередность действий выглядит так:
К сожалению, исход дела далеко не всегда бывает столь оптимистичным, и вот почему. В качестве основной доказательной базы по такому административному делу применяется отчет о рыночной стоимости, подготовленный независимым оценщиком, но обычно этого недостаточно. Заявителю необходимо доказать, что завышение размера кадастровой стоимости действительно затрагивает его права и влияет на его интересы. Поэтому свою позицию в суде необходимо тщательно продумать и представить все возможные доказательства того, что КС изначально была рассчитана неправильно и требует значительного сокращения.
В соответствии с действующим законодательством, если по решению комиссии или суда кадастровая стоимость, например, земельного участка была изменена, то новая КС учитывается при определении налоговой базы начиная с даты начала ее применения для целей налогообложения. Такие изменения коснутся всех решения об изменении КС после 01 января 2019 года (в том числе по искам или заявлениям, поданным до 1 января 2019 года). При этом следует учитывать, что налог может быть пересчитан не более чем за три предыдущих года, независимо от периода применения кадастровой стоимости.
В случае увеличения КС перерасчет за предыдущий период не делается, поскольку ухудшение положения налогоплательщика прямо запрещено законодательством.
Но проблема в том, что КС подлежит регулярному пересмотру. Постоянный учет изменений рынка предусмотрен на законодательном уровне: государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Исключением является только проведение внеочередной государственной кадастровой оценки. При этом КС может не только увеличиться, но и сократиться.
На размер кадастровой стоимости влияет огромное количество факторов – сегодня их насчитывается более 150. Поскольку их так много, то возможность ошибки достаточно велика: случаются сбои и неточности в расчетных данных. Поэтому завышенная кадастровая стоимость – не такая уж редкость. Поскольку от нее напрямую зависит размер земельного налога и арендной платы, то излишне высокая КС – довольно серьезная неприятность для арендаторов, владельцев недвижимого имущества и других заинтересованных лиц.
Основные причины завышения
Можно назвать несколько причин завышения кадастровой стоимости земельного участка или иного объекта недвижимого имущества, например:- эффект высокой базы. Такая причина характера для земельных участков и объектов недвижимости, оцениваемых в долларовом эквиваленте. Когда девальвация рубля привела к изменению соотношения валют, это неминуемо привело к завышенному коэффициенту стоимости
- увеличение объемов продаж. В случае эпизодического роста продаж могли быть использованы некорректные исходные данные этого краткосрочного периода для расчета кадастровой стоимости, которые не соответствуют текущему рыночному спросу.
- ошибки при расчетах. К сожалению, от них не застрахованы даже самые опытные профессиональные оценщики кадастровой стоимости.
Во избежание неприятных финансовых сюрпризов уточнить кадастровую стоимость земельного участка или иного объекта недвижимости можно на портале Росреестра. Такая услуга предоставляется без взимания оплаты.
Что делать при завышении. Вариант 1
В профессиональной практике известны случаи, когда соответствующая КС завышалась в несколько раз. В большинстве случаев слишком высокая кадастровая стоимость – это повод для оспаривания.С чего же начать? Можно попробовать обратиться в специализированную комиссию, действующую при Росреестре. Она рассмотрит поданное заявление и либо примет решение об определении КС в размере его рыночной стоимости, либо откажет. Хотя в случае грамотно подготовленного пакета документов и отчета о независимой рыночной стоимости недвижимости, отвечающего всем предъявляемым к нему действующим законодательством условиям, решение, скорее всего, будет вынесено в пользу заявителя.
Поскольку основополагающим доказательством для изменения КС является отчет независимого оценщика, то обращаться необходимо к проверенным и профессиональным специалистам, чьи отчеты уже имели положительный результат при оспаривании через комиссию.
Что делать при завышении. Вариант 2
В случае, если полученный результат не удовлетворяет интересы заявителя, он имеет полное право обратиться в суд и попытаться восстановить справедливость. Следует учитывать, что для физических лица оспаривание через комиссию не обязательно, можно сразу подавать судебный иск. Но попытаться все-таки стоит. Комиссия – наименее затратный путь.Обращение в суд происходит на основании Кодекса административного судопроизводства. Это значит, что ответчиком будет выступать Росреестр, а заявителем может являться владелец недвижимости. Правильная очередность действий выглядит так:
- в суд направляется соответствующее заявление
- судом принимается решение об удовлетворении требований заявителя
- в Росреестр вносятся изменения кадастровой стоимости земельного участка или иного недвижимого имущества.
К сожалению, исход дела далеко не всегда бывает столь оптимистичным, и вот почему. В качестве основной доказательной базы по такому административному делу применяется отчет о рыночной стоимости, подготовленный независимым оценщиком, но обычно этого недостаточно. Заявителю необходимо доказать, что завышение размера кадастровой стоимости действительно затрагивает его права и влияет на его интересы. Поэтому свою позицию в суде необходимо тщательно продумать и представить все возможные доказательства того, что КС изначально была рассчитана неправильно и требует значительного сокращения.
В соответствии с действующим законодательством, если по решению комиссии или суда кадастровая стоимость, например, земельного участка была изменена, то новая КС учитывается при определении налоговой базы начиная с даты начала ее применения для целей налогообложения. Такие изменения коснутся всех решения об изменении КС после 01 января 2019 года (в том числе по искам или заявлениям, поданным до 1 января 2019 года). При этом следует учитывать, что налог может быть пересчитан не более чем за три предыдущих года, независимо от периода применения кадастровой стоимости.
В случае увеличения КС перерасчет за предыдущий период не делается, поскольку ухудшение положения налогоплательщика прямо запрещено законодательством.
