Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной
Почему так важно знать и, главное, контролировать кадастровую стоимость своего жилища, да и вообще любого принадлежащего вам объекта недвижимости? Да потому, что именно от этого показателя зависит величина налога, который вам придется заплатить!
Размер кадастровой стоимости (КС) жилья определяют государственные органы, а рыночную, как нетрудно понять из названия, диктует рынок – то есть она примерно соответствует той сумме, которую готов заплатить за конкретный объект недвижимости потенциальный покупатель.
В идеале рыночная цена и КС должны быть равными. На деле же они могут сильно различаться. Приведем простой пример: очевидно, что на рынке недвижимости условно одинаковые квартиры в домах одной и той же серии будут стоить по-разному, если первая расположена в центре города, а вторая – на далекой окраине. При этом их кадастровая оценка может быть идентичной. Соответственно, и налог владельцы такой недвижимости заплатят одинаковый.
Для рыночной цены все это, безусловно, важно, но при ее расчете используются и другие данные – популярность и востребованность района, в котором находится дом, наличие или отсутствие развитой инфраструктуры, транспортная доступность и даже экологическая обстановка вокруг. Если с этой точки зрения квартира имеет недостатки, то ее рыночная цена значительно падает – ведь желающих купить ее будет не так уж много.
Впрочем, ситуации бывают разные, и повлиять на расценки могут и действия собственника. При этом кадастровая стоимость такого жилья остается неизменной и весьма высокой. Она будет превышать рыночные показатели, если:
Как правило, кадастровая стоимость в таких случаях завышена не намеренно, и ситуацию можно исправить.
Для начала нужно точно узнать, какая именно КС зафиксирована в Росреестре и получить выписку из ЕГРН. Это можно сделать так:
После того, как выписка получена, необходимо изучить жилищный рынок и сопоставить расценки. Весомым поводом для направления в судебные органы будет являться расхождение между кадастровой и рыночной ценами в 25% и выше.
Подтвердить, что кадастровая стоимость сильно завышена, должен профессионал – независимый оценщик, являющийся действительным членом саморегулируемой организации. Он подготовит отчет независимой рыночной оценки недвижимого имущества. С данным отчетом и необходимым пакетом документов необходимо обратиться в комиссию при Росреестре с заявлением о том, что вы хотите изменить кадастровую стоимость своего жилья.
Для ответа на этот вопрос необходимо прежде всего обратиться к специалистам, которые с учетом имеющегося опыта и сложившейся практики дадут предположительную оценку рыночной стоимости объекта недвижимости. С учетом полученного предварительного расчета можно определить изменение имущественного налога и после соотнесения полученной экономии с расходами на проведение независимой рыночной оценки принять взвешенное решение о необходимости оспаривания кадастровой стоимости.
В идеале рыночная цена и КС должны быть равными. На деле же они могут сильно различаться. Приведем простой пример: очевидно, что на рынке недвижимости условно одинаковые квартиры в домах одной и той же серии будут стоить по-разному, если первая расположена в центре города, а вторая – на далекой окраине. При этом их кадастровая оценка может быть идентичной. Соответственно, и налог владельцы такой недвижимости заплатят одинаковый.
Почему кадастровая стоимость бывает выше рыночной цены
Чаще всего размеры рыночной и кадастровой оценки приблизительно совпадают, если речь идет о жилье старого фонда. Новостройки куда чаще вызывают у собственников вопросы, связанные с неоправданно высокой КС. Дело в том, что при кадастровой оценке новых квартир учитываются такие факторы, как дорогостоящие материалы, из которых построено здание, современное оборудование (к примеру, лифты), отсутствие износа и т.д.Для рыночной цены все это, безусловно, важно, но при ее расчете используются и другие данные – популярность и востребованность района, в котором находится дом, наличие или отсутствие развитой инфраструктуры, транспортная доступность и даже экологическая обстановка вокруг. Если с этой точки зрения квартира имеет недостатки, то ее рыночная цена значительно падает – ведь желающих купить ее будет не так уж много.
Впрочем, ситуации бывают разные, и повлиять на расценки могут и действия собственника. При этом кадастровая стоимость такого жилья остается неизменной и весьма высокой. Она будет превышать рыночные показатели, если:
- не учтены конкретные важные особенности помещения
- состояние квартиры изменилось из-за действий владельца
- расчеты были неточными.
Как правило, кадастровая стоимость в таких случаях завышена не намеренно, и ситуацию можно исправить.
Что может послужить поводом для изменения кадастровой стоимости
Если собственник выяснил, что кадастровая стоимость его жилья завышена без веских оснований, то он может оспорить эту стоимость. И будет прав: ведь именно ему, владельцу недвижимости, предстоит оплачивать налог на нее, который напрямую зависит от размера кадастровой оценки.Для начала нужно точно узнать, какая именно КС зафиксирована в Росреестре и получить выписку из ЕГРН. Это можно сделать так:
- отправить по почте заказное письмо с запросом
- обратиться лично в региональное подразделение Росреестра
- обратиться лично в территориальный многофункциональный центр (МФЦ)
- оформить заявление на ресурсе портала Госуслуг.
После того, как выписка получена, необходимо изучить жилищный рынок и сопоставить расценки. Весомым поводом для направления в судебные органы будет являться расхождение между кадастровой и рыночной ценами в 25% и выше.
Подтвердить, что кадастровая стоимость сильно завышена, должен профессионал – независимый оценщик, являющийся действительным членом саморегулируемой организации. Он подготовит отчет независимой рыночной оценки недвижимого имущества. С данным отчетом и необходимым пакетом документов необходимо обратиться в комиссию при Росреестре с заявлением о том, что вы хотите изменить кадастровую стоимость своего жилья.
Нужно ли вообще заниматься снижением кадастровой стоимости
Однако при получении ответа на вопрос, может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной, немедленно возникает необходимость решения вытекающего из него вопроса – стоит ли вообще затевать переоценку своего недвижимого имущества?Для ответа на этот вопрос необходимо прежде всего обратиться к специалистам, которые с учетом имеющегося опыта и сложившейся практики дадут предположительную оценку рыночной стоимости объекта недвижимости. С учетом полученного предварительного расчета можно определить изменение имущественного налога и после соотнесения полученной экономии с расходами на проведение независимой рыночной оценки принять взвешенное решение о необходимости оспаривания кадастровой стоимости.
